买卖房产不是一件小事，交易过程中可能会碰到这样那样的问题，甚至严重的可能会产生纠纷，下面让我们一起来看看如果碰到了纠纷该如何处理。
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因房价暴涨暴跌引发的纠纷
在房价平稳时，一般很少有卖方或买方主动违约，但是一旦房价暴涨或暴跌时，这种纠纷极易产生，卖方或买方往往愿意以牺牲定金或支付部分违约金来解除合同。当前各地纷纷出台房产调控政策，意味着多地房价刚刚经历一轮暴涨，因此，卖方违约剧增。作为买方应积极维护自己合法权益。
目前，在房屋买卖中，买卖双方一般签订由居间方提供的一份定金协议，或房屋买卖居间协议，或房屋买卖协议，这些协议共同的特点是买方在签订协议时需要交付一定数额的购房定金，作为签订网签版本的房屋买卖合同的担保。
但是,在房价暴涨后，很多卖方宁愿双倍返还定金，也拒绝出售房屋。关于定金罚则，凡有点法律常识的人都清楚（定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。）然而，这也是房屋买卖纠纷中，很多当事人错误理解的根源所在，房屋买卖双方一般认为，在此阶段违约只需承担定金罚则即可，因为法律就是这样规定的。笔者今天在这里告诉您，若定金无法弥补实际损失，除了双倍返还定金外，你还可以主张超过定金部分的实际损失赔偿！
首先，《民法典》明确规定除定金外，还可以主张超出定金数额的损失。
《民法典》第588条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该条第二款又规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”。可见，民法典对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。同时民法典对于定金和损害赔偿之间并不冲突，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，作为守约方可以选择适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。
因此，在房价暴涨的情况下，若支付的定金偏低，双倍返还定金不足以弥补买方的损失情况下，作为买方可以主张双倍返还定金外，还可以主张超过定金数额的损失。
其次，关于损失赔偿范围的问题。
我国民法典在损害赔偿的范围上采可预见性规则，即《民法典》584条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失“可预见范围 ”。因此，作为原告可以就标的物价差价来作为其实际损失依据。
因此，当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失！
另外，若买卖双方所签署的相关法律文件，已具备了买卖合同所有条款，在签订正式网签版本合同时只要移植相关条款就行，那么作为买方还可以选择适用违约金条款追究违约方的法律责任。
NO.2
因房地产宏观调控引发的纠纷
2020年以来，各地房价在沉寂多年后纷纷暴涨，近期全国大中型城市纷纷出台限购令、限贷令，那么因限购令、限贷令出台导致房屋买卖合同无法继续履行时，买卖双方必然会产生纠纷，而且限购令、限贷令出台一般都会使房价阶段性下跌，有些买方即便有合同履行能力，也因限贷令的出台而要求解除合同。
NO.3
代理人未经授权签署的合同引发的纠纷
这种情形对于卖方亦比较多见，尤其是家庭成员之间代为出售房屋，一旦房价上涨，卖方往往不愿意再出售房屋，或对代理人的行为不予追认。当前房地产市场行情中，卖方以未经其同意为由，拒绝承认合同较多。因此，作为买受人应注意，签署合同究竟是不是产权人，若不是，则要求出具授权的委托书。因此，对于房屋买卖中，买方应严格审查出售方的资格问题。
NO.4
因合同约定不明引发的纠纷
因合同约定不明引发的纠纷，在房屋买卖合同亦非常常见，比如定金合同签署时约定，在签署正式房地产买卖合同的当日，由买方支付首付款XXX元，这类约定，明显的没有先后顺序，极易产生纠纷。
NO.5
逾期付款引发的纠纷
买卖合同中，买方的主要义务是支付房款，可以说买方的一切违约行为均和逾期支付房价款有关，因此在买卖合同中究竟该如何拟定支付条款，以防止引发纠纷，是值得买方深思熟虑的问题。
在二手房（存量房）房屋买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款的违约金。
对于动辄几百万甚至几千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于普通老百姓而言简直就是一笔巨款。
那么实务中，如果买方违约，导致卖方单方面行使合同解除权的，作为卖方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？
《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。
在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及认知，而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。
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